一、全面准确地认识当前经济形势,提高对中央宏观调控重要性的认识

　　今年以来,党中央、国务院针对经济发展中出现的突出问题,作出了一系列加强宏观调控的决策和部署,并就加强土地管理、深入开展土地市场治理整顿、提高房地产等行业建设项目资本金比例、清理在建和拟建固定资产投资项目等问题连续下发了5个文件。总的看,中央采取的宏观调控政策,针对性很强,力度也很大,对保持国民经济持续协调发展是有着重大而深远的意义。

　　房地产市场是这次中央宏观调控的一个重要领域。从房地产投资比例看,约占全社会固定资产投资的20%左右。由于房地产体现了最终消费,产业链很长,对投资的拉动力很强,而且对土地、资金等要素的依赖性也很强。近些年来,我省房地产市场发展迅速,对扩大内需、促进消费、拉动经济增长做出了积极的贡献。从全省情况看,其运行情况总体是健康有序的。一是房地产市场发展与经济增长是基本同步的。一方面国民经济发展决定了房地产市场的发展,另一方面房地产业的发展也对国民经济的发展起到了推进的作用。1998年至2002年,全省国内生产总值年均增长10.8%,去年增长14%。而同期,全省房地产增加值年均增长14.6%。房地产作为我省的支柱产业,增长快一些是完全正常的。二是住房有效需求保持旺盛势头。从国际上的普遍规律看,我省目前的经济发展水平,是居民对住房消费较为旺盛的时期,这一时期住房消费正处于生存需求与改善需求并举,简单居住向适用居住、舒适居住转变的阶段。与此同时,近几年我省城市化进程明显加快,1998年以来城市化率每年提高约1.5个百分点,目前全省的城市化水平已经达到了53%,城市人口大量向城镇集聚,再加上旧城改造、基础设施建设、城市拆迁、大中专毕业生、外来人员等因素,都增加了住房的有效需求。三是房地产市场的改革不断深化,住房保障体系逐步建立。我省1992年实行住房体制改革特别是取消了实物分房以来,先后实施了住房货币化补贴制度、住房公积金制度和房改房上市等改革措施,改变了居民住房消费的观念,住宅商品化进程走在全国的前列。同时,我省加快了住房保障体系的建设,目前全省已有55个市县(不包括市辖区)建立了经济适用房制度,31个市县实行了廉租房制度。

　　应当说,我省房地产市场基本面是健康的、正常的,这也与建设部、国土资源部、人民银行等部门调查得出的结论是吻合的。但是,勿庸置疑,我省房地产市场存在的问题也比较突出,对此群众反映也比较强烈。这就要充分认识中央宏观调控的重要性和必要性。这些问题归纳起来是:“房价过高、涨得太快、买不起房、买不到房”。2001—2003年,全省商品房价格持续上涨,涨幅分别为11%、13.6%和11.6%,远远高于全国的平均水平,其中杭州、宁波等大城市涨幅更大。今年一季度,全省商品房价格又比去年同期上涨了17.3%。产生上述问题的主要原因:一是住房总量供应不足。这是造成我省房价过高、上涨过快的主要因素之一。据有关部门调查,我省每年住房需求量大致为3000万平方米,而住房实际竣工量只有2100万平方米左右,缺口较大,杭州等大城市矛盾更加突出。二是住房供应结构不合理。主要是商业用房和住宅的结构不合理,商品房和政策房供应不合理,高档房过多,中小户型、中低价位的普通商品住宅供应偏少。三是住房保障体系不够完善。一方面是部分市县住房保障制度尚未建立起来,另一方面是经济适用房、廉租房供应严重不足。四是大中城市土地供应偏少。杭州、宁波、温州等大中城市供应不足的问题较为突出,而且供地价格逐步攀高。此外,少数房地产企业也存在着囤积、炒买土地的现象,人为造成土地供应紧张和地价上涨。五是房地产信贷规模增长较快。目前房地产项目资金的70%以上来源于银行。银行信贷增加,一方面增大了金融的潜在风险,另一方面也刺激了消费需求。六是房地产市场行为不够规范。主要表现在:房地产企业违规预售、“卖号子”、发布虚假广告、虚假承诺等问题还较为突出,“惜售”房子,待价而沽,加剧商品房价格上涨;房地产市场中投机行为增多,一些中介机构和居民个人纷纷参与炒房。

　　根据以上情况分析,贯彻中央宏观调控政策,加强房地产市场调控,对加快解决我省房地产市场存在的问题是十分必要的,有利于抑制过快的投资增长,改善宏观发展环境;有利于抑制过快的消费需求,保持住房价格的基本稳定;有利于调整住房结构,加快住房保障体系建设,改善居民住房条件;有利于加强市场监管,规范市场行为;有利于解决纠纷和矛盾,保持社会的稳定,促进我省房地产市场上一个新台阶。

　　二、正确把握宏观调控的力度,努力保持房地产市场健康发展

　　加强宏观调控,是中央作出的重大决策。各地各部门一定要按照“统一思想、狠抓落实,明确重点、区别对待,深化改革、完善机制,统筹兼顾、协调发展”的要求,把思想统一到中央对当前经济形势的判断上来,统一到中央关于经济工作的部署上来,统一到树立和落实科学发展观和正确的政绩观上来,正确处理经济增长速度和结构、质量、效益的关系,局部与全局的关系,坚决维护中央宏观调控的统一性、权威性和有效性,自觉地贯彻执行中央的各项政策措施。同时,加强宏观调控,也要从各地的实际出发,从房地产市场现状出发,按照态度要坚决,措施要稳妥的原则,把握好调控的力度,做到适时适度,有利有效,既要抑制投资、需求、价格的过快增长势头,又要保持合理的增长水平,真正实现“总量基本平衡,结构基本合理,价格基本稳定”。关于这一点,对我省来说尤为重要,其中有三个方面的问题值得重视:一是房地产业是我省重要的支柱产业之一,对经济的贡献率越来越大,对税收起到了重要作用。目前我省房地产及相关产业的税收已占全部税收的30%以上。二是房地产业是我省吸纳劳动力就业的重要行业。房地产业和建筑业吸纳就业大概300万左右,若市场发生大起大落,对就业将产生很大影响。三是房地产的私有率比较高,我省住房私有率已经达到了90%以上,如果市场大起大落会带来个人资产的缩水或膨胀,这是不利的,对住房的改善和生活质量的提高也会产生负面的影响。因此,加强房地产市场调控,必须把握调控的力度,决不能“急刹车”,搞一刀切,不能出现大起大落。如何把握调控的力度,保持房地产市场健康稳定发展,重点要处理好以下几个关系:

　　(一)既要控制过度需求,又要保障有效供给。

　　我省住房供不应求、价格上涨过快,需求旺盛是主要因素,这是价值规律所决定的。但是,我省住房需求旺盛的背后也确实存在着不正常的因素。一方面是部分地方片面追求城市化。从全国情况看,住房需求有一半是由于拆迁带来的被动需求,还有一部分是政府项目引起的需求。从我省情况看,一些地方在推进城市化过程中,也普遍存在着超越自身财力和条件大搞形象工程、政绩工程的问题,造成了大量的城市拆迁。超计划大量拆迁既提前释放了需求,拉动了投资,而且还引发了大量的群众上访,影响了社会稳定。另一方面是过度的投机。因此,加强宏观调控,控制好土地、信贷两个“闸门”,抑制过快增长的消费需求,是缓解住房供求矛盾的重要措施。在控制需求的同时,还必须保障有效供给,满足合理的消费需求。只控制需求,不增加甚至减少供给,那么供求矛盾仍然难以缓和,调控目的也难以实现。

　　(二)既要实行总量控制,又要优化住房结构。

　　控制土地供应、控制信贷规模,对房地产市场的影响是显而易见的。随着时间的推移,宏观调控的作用和影响还将会进一步显现出来。但从目前我省土地存量和信贷规模分析,继续保持房地产市场的平稳运行还是有一定基础的,只要引导和调控得当,住房的有效供应还是能够得到保障的,关键是要做好结构调整的文章。结构调整,一方面要按照建立多层次的住房保障体系的要求,加大经济适用房的建设力度,加快实施廉租房制度,进一步提高普通商品房供应的比重,通过调整结构,增加住房的有效供应,最大限度地满足普通消费者和中低收入家庭的住房需求;另一方面要严格控制高档商品房建设,把有限的资源配置在最急需的方面。

　　(三)既要加强市场监管,又要促进市场健康发育。

　　房地产市场运行需要有合理有序的市场秩序作保障。加强市场监管,必须加大对违规、欺诈、投机炒作行为的查处和打击力度,整顿市场秩序,规范房地产企业、中介机构的行为;要利用和整合现有各种管理资源,加快建立健全房地产市场信息监测系统和预警预报体系。要加强对宏观调控下新情况、新问题研究,特别要加强和提高在房价持续走高、住房供不应求、市场行为不规范条件下调控市场的能力。需要强调的是,加强市场的调控和监管,目的是为了使市场更好地发展和发育,不能一讲监管,就把多年来培育的房地产市场打压下去,不能将市场主体的生机和活力打压下去。同时,要进一步深化市场取向改革,培育和完善房地产市场体系,增加市场活力,保证市场平稳运行,避免出现“一管就死、一放就乱”的现象。

　　(四)既要发挥政府作用,又要尊重市场规律。

　　经济调节、市场监管是政府的重要职能。从房地产市场情况看,发挥政府作用,加强宏观调控是可以大有作为的。针对目前房地产市场出现的问题,首先要控制投资和需求,加强对拆迁计划的管理,特别是控制政府项目的拆迁计划;二是要调控土地、信贷供应的总量和结构,优先保证经济适用房、廉租房和普通商品房的需要;三是要通过价格和税收的杠杆作用,加强房地产市场的引导和调控,特别是要抓好住房保障体系建设。同时要尊重市场主体,要按照市场经济的要求,发挥企业自我发展、自我约束、自主经营、自担风险的市场主体作用,在调整结构的基础上,根据市场需求开发房地产,以满足不同层次消费群体的消费需求。

　　三、做好当前房地产市场调控的意见和措施

　　为贯彻落实中央制定的宏观调控政策和措施,在保持政策的延续性的同时,当前和今后一个时期,我省房地产工作要着重做好以下几个方面的工作。

　　(一)加快建立和完善住房保障体系。

　　这是政府加强社会管理和公共服务的职能所在。要按照以人为本、关注民生的要求,充分考虑广大中低收入家庭的住房需求和实际承受能力,多做“雪中送炭”的工作。一是加快住房保障体系的法制建设,省有关部门要尽快研究出台《浙江省经济适用住房管理办法》和《浙江省城镇廉租住房保障办法》,推进住房保障体系建设,做到有法可依。二是根据建立覆盖城乡的新型社会救助体系的要求,加快建立和完善多层次的住房供应和保障体系。目前尚未实施经济适用房和廉租房制度的市县,争取今明两年把这两项制度都建立起来;已经建立的市县,要不断完善,扩大覆盖面。三是进一步加大经济适用房开发建设力度,今年要保证全省新开工经济适用房300万平方米以上,力争达到500万平方米。为确保计划的完成,各级政府和有关部门要加强监督、管理和协调,一方面要着力解决经济适用房计划数大而竣工量低的问题,另一方面要优先解决和保证经济适用房和廉租房建设的土地、资金供应。对此,金融机构要积极配合和支持,在调整信贷结构过程中,对经济适用房和廉租房建设所需资金要予以倾斜。四是要加强对经济适用房的管理,要制定有关规定,严格控制经济适用房面积,解决经济房不经济的问题。同时要加强对申请人条件、资格的管理,通过公示等方式,加强监督,让真正符合条件的群众优先购房。对经济房的建设要引进市场机制,对有条件的市县应开展经济适用房招投标制度,通过引入竞争,降低造价,提高质量。

　　(二)切实加强住房拆迁管理。

　　去年,省政府办公厅下发了关于严格城市住房拆迁管理的通知,要求各地要加强房屋拆迁计划管理,控制住房拆迁总量,并实行计划备案。从执行情况看,多数都能按要求把房屋拆迁总量控制在住房供应量的40%以内。为此,各地要认真执行计划,把握城市建设、住房拆迁的力度和节奏,防止由于拆迁规模过大,加剧商品房供求矛盾。同时,要严格依法拆迁,安排好拆迁安置房,切实维护群众的合法利益。

　　(三)加强和改进土地供应和管理。

　　我省人多地少,土地资源十分宝贵,必须加强管理和调控。要改进和完善土地收购储备制度,加快建立总量控制、集中供应的房地产用地管理体制,加强土地供应的计划性,实现对土地供应数量、结构、区位、价格的有效调控。要合理编制房地产开发和土地供应规划,重点保证经济适用房等政策性用房的土地供应,适当增加大中城市的土地供应量。当前,一要调整供地结构,加大经济房等政策性用地,加大土地供应偏少的大城市的土地供应,限制其他用地。二要盘活用好现有土地资源,加快已征用土地的开发建设。加大对违规圈地、违规用地查处的力度,该查处的要查处,该收回的要收回,尽快解决开发面积大大低于供应面积、竣工面积又大大低于开发面积的不正常状况。

　　(四)遏制房地产市场过度投机行为。

　　当前,一些地方炒楼花、炒现房的投机者逐渐增多,造成楼市的“虚假旺盛”。对此,必须高度重视,采取有效措施,切实加以遏制。一要加快建立信息披露制度,引导居民理性投资。省建设厅、统计局、发改委、国土资源厅等部门要加快建立全省及部分重点市、县的房地产信息披露制度,并尽快启动实施。二要加强对市场交易行为的管理,通过采取信贷、税收、销售管理等方面的措施,禁止期房转让,规范转按揭行为,严格商品房预售备案制度。三要研究对购置高档房、别墅、第二套房的调节措施,抑制过度投机。

　　(五)进一步改进房地产市场的监管。

　　要加强和改进房地产市场监管,努力提高监管水平,继续开展房地产市场的专项整治工作,依法查处房屋销售、交易、房屋拆迁和物业管理中的各种违法违规行为。要运用价格杠杆,对房地产市场进行调控,对带有政策性、保障性的廉租房、解困房、经济适用房,政府要加强价格调控;对城市商业性的住房,主要是规范价格行为,对乱涨价、价格欺诈行为要严肃查处。同时也要采取措施,制止向开发商、消费者乱收费。